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　　去年5月起，南宁土地市场的调控措施不断“加码”。从限地价、竞公租房，变为限地价、竞产权移交房，最后再“加码”到限地价、限房价、竞产权移交房（以下简称“双限一竞”）。首批以“双限一竞”模式出让的住宅土地，目前已有一些地块上的项目达到了预售条件并开盘。未来一段时间内，如果没有特殊情况出现，“双限一竞”将是南宁住宅用地市场的主要出让模式。这些新盘的情况如何，一定程度上代表了中短期内南宁楼市的主流方向。

　　3月18日，记者走访了沙井片区智兴路上两个已经开盘的“双限一竞”项目。其中，绿地新里璞悦公馆以精装房的形式交付，楼层较好的户型售价已超过1万元/平方米，其中属于毛坯房单价约7000元/平方米，另外精装修部分的单价是3000元/平方米。碧桂园公园壹号相似楼层、朝向的户型也要近1万元/平方米，同样是以3000元/平方米精装修的标准交付。值得注意的是，由于精装修部分的费用不能计入总房价，也就不能办理普通的按揭贷款，导致购房者首付压力大增。如一套约110平方米的精装房总价约110万元，毛坯首付和精装部分费用相加后，首付达到了约50万元。若为精装费用办理消费贷，则利率比普通房贷高出约三成，每月需还贷超过7000元，购房者还贷压力也相当大。

　　此外，还有多个“双限一竞”项目已拿到预售证，预计将在一个月内开盘，他们也全都以精装房形式交付。这些“双限一竞”的项目，为何都以精装形式面世？业内人士分析，这是由于“双限一竞”限制了土地最高成交价格，地块的楼面地价虽然低，但由于开发商需要出资配建产权移交房，把配建成本计入土地取得成本后，实际楼面地价并没有那么低。以昆仑大道片区一70亩“双限一竞”地块为例，成交楼面地价3500元/平方米，毛坯房均价上限6885元/平方米，两者之间有3385元/平方米的价差，一般来说开发商还是有正常利润空间的。但由于需要配建2.8万平方米的产权移交房，若以2000元/平方米的配建成本计算，实际楼面地价就高达近6200元/平方米。如果还是以6885元/平方米销售，显然只能亏本。因此，开发商只能在精装修上下功夫，寻找利润点。

　　记者注意到，自实行“双限一竞”以来，南宁市成交的绝大部分住宅用地，在考虑产权移交房的建设成本后，实际楼面地价与毛坯房均价的上限，基本上都不可能保证开发商有正常利润。因此，卖精装房，成了各家房企寻找利润点的主要方式，也是未来中短期内南宁新房市场的主流趋势。值得注意的是，一些热销的项目，开发商为了获取更多利润，有可能不满足于最高3000元/平方米的装修加价，而通过私下收取所谓“指标费”“团购费”“电商费”等费用，达到拉高实际成交价格的目的。还有一些开发商，将一手房源私下直接定向销售给自己置业顾问或房产中介，再由中介以二手房的名义，拉高价格卖给购房者，以达到绕过房价上限的目的。